Membeli Rumah Dengan Memanfaatkan Fasilitas KPR Bank

Apakah anda sudah berkeluarga? Jika anda sudah berkeluarga tentunya tuntutan untuk memilki sebuah hunian akan lebih besar dibandingkan ketika anda masih lajang. Saat memutuskan akan membeli rumah, setiap orang pastinya memiliki berbagai pertimbangan yang agak berbeda; ada yang ingin memiliki rumah yang indah, asri, nyaman dan pastinya lokasinya berada didalam kota, tidak jauh dari tempat berkerja atau beraktifitas. Ada juga yang ingin membeli rumah indah, asri, dan berlokasi agak diluar wilayah perkotaan sehingga bisa mendapatkan kondisi daerah yang masih alami.

Setiap pilihan itu punya konsekuensinya masing-masing, jika ingin hunian didalam kota pastinya harga rumahnya lebih mahal dibanding rumah yang berada dipinggiran atau diluar kota. Sementara bagi yang membeli rumah dipinggiran atau diluar kota, harus mengeluarkan biaya transportasi lebih untuk pulang dan pergi dari rumah ketempat bekerja. Ilustrasi diatas saya tuliskan untuk memulai artikel kali ini.. Dimanapun rumah yang akan anda pilih sebaiknya anda hitung secara cermat dengan mempertimbangkan kemampuan finansial anda.

Saat waktunya tiba bagi anda untuk membeli rumah, banyak hal yang harusnya dipertimbangkan. Beberapa hal tersebut diantaranya adalah; lokasi, fasilitas, harga rumah, dan skema pembiayaan rumah. Pada kesempatan kali ini, kita akan membahas tentang skema pembiayaan dalam membeli rumah. Hal ini kita bahas karena masalah pembiayaan ini adalah penentu dari berbagai pertimbangan yang lainnya. Masalah pembiayaan ini yang akan mempengaruhi dimana rumah akan dibeli, berapa luas, seperti apa kondisinya, bagaimana fasilitas yang ditawarkan perumahan tersebut, dsb.

Terdapat berbagai macam skema pembiayaan dalam membeli rumah, yaitu; cash keras, cash bertahap (biasanya s/d 5x angsuran), memanfaatkan fasilitas KPR dari bank, atau mencicil langsung kepihak pengembang yang membangun kawasan perumahan. Dari beberapa sekama pembiayaan ini, yang paling banyak dipergunakan adalah meanfaatkan fasilitas KPR dari bank. Skema pembiayaan rumah dengan fasilitas KPR ini banyak dipergunakan karena mempertimbangkan kemampuan finasial sang pembeli rumah, kebutuhan tetap bulanan, jangka waktu kredit, dsb.

Untuk anda yang akan membeli rumah dengan memanfaatkan fasilitas KPR dari bank, sebaiknya anda mecari tahu segala hal atau seluk-beluk proses pembiayaan rumah dengan fasilitas KPR. Karena kurangnya pengetahuan akan fasilitas KPR ini akan berpotensi mnenghadirkan masalah bagi anda dikemudian hari, masalah-masalah ini bisa timbul karena kurangnya pemahaman dengan ketentuan atau legalitas dari bank pemberi KPR, atau bisa juga dari pihak penjual rumah/pengembang rumah, dan dari pihak agen propertinya.

Berikut ini ada beberapa tips yang sebaiknya diperhatikan bagi anda yang akan membeli properti (rumah dan tanah) dengan memanfaatkan fasilitas KPR dari bank..

Suku Bunga

Dalam proses pengurusan KPR, pastikan anda mengerti betul berapa besarnya suku bunga yang dikenakan atas rumah atau properti yang akan anda beli. Besarnya suku bunga akan menentukan besar kecilnya angsuran yang akan dibayar. Agar mendapatkan angsuran yang ringan, carilah suku bunga bank yang rendah. Perhatikan juga jenis bunga yang ditawarkan. Ada bank yang menawarkan bunga rendah hanya pada awalnya saja, mungkin selama 6 bulan atau satu tahun.

Untuk itu, pilihlah bank yang menawarkan suku bunga yang cukup rendah dan dalam periode yang lebih lama. Tetapi, perhatikan juga hal lainnya selain suku bunga. Bila perlu anda tanyakan pada account officer bank yang bersangkutan, suku bunga yang berlaku apakah float atau fixed rate.

Uang Muka

Ketika anda akan membeli rumah dengan fasilitas KPR, biasanya bank tidak akan membiayai 100% dari harga rumah tersebut. Bank hanya akan membiayai 70 sd 80% dari harga rumah yang akan anda beli, sehingga anda harus menyiapkan 20 sd 30% sisanya. Uang muka sebesar 20 sd 30 % ini biasanya anda setorkan ke pihak penjual rumah atau pengembang, sebagian besar pengembang memberi kebebasan anda untuk mengangsur uang muka ini. Besar kecilnya uang muka akan berpengaruh terhadap plafond pinjaman anda dan tentunya cicilan bulanan (dan bunga bank) yang akan anda bayarkan setiap bulan sampai dengan KPR anda lunas.

Semakin kecil uang muka yang anda siapkan, maka semakin besar plafond pinjaman yang anda ajukan ke bank. Semakin besar plafond pinjaman yang anda ajukan maka semakin besar interest dan jangka waktu pelunasannya. Begitu juga sebaliknya, semakin besar uang muka maka plafond pinjaman dari bank yang anda butuhkan semakin kecil. Semakin kecil plafond pinjaman dari bank maka semakin ringan cicilan bulanan dan semakin cepat waktu pelunasannya. Ini yang biasa disebut sebagai; the art of compounding interest.

Kemampuan Finansial

Ketika akan mengajukan permohonan KPR, sebaiknya anda pertimbangkan dan hitung dulu seberapa besar kemampuan finansial anda. Anda bisa mendata berapa besar pendapatan anda dan pasangan anda dari gaji bulanan, berapa pendapatan anda dan pasangan anda dari sumber lain diluar gaji (hasil usaha lainnya), apakah anda memiliki kartu kredit, berapa plafond kartu kredit anda, berapa besarnya biaya belanja bulanan anda, apakah anda sedang mencicil kendaraan, berapa besar biaya pendidikan anak anda (jika anda sudah memiliki keturunan), adakah asuransi pendidikan untuk anak anda, adakah asuransi kesehatan untuk anda dan anak anda, dsb. Data semua rincian pengeluaran bulanan anda, bandingkan dengan sumber pemasukan tetap dan tidak tetap.

Dari perbandingan antara sumber pemasukan dan pengeluaran anda, akan didapatkan berapa selisih atau saldo bulanan. Selisih dana tersebut nanti yang akan anda gunakan untuk membayar cicilan rumah yang akan anda beli melalui fasilitas KPR. Pastikan kemampuan bayar anda cukup aman untuk mengcover angsuran bulanan+bunganya, tetapkan kemampuan bayar anda at least 120% dari angsuran bulanan yang harus anda bayar. Jika selisih saldo bulanan anda masih cukup besar, anda bisa mengajukan KPR dengan jangka waktu lebih singkat, tapi jika kemampuan bayar anda terbatas sebaiknya anda mengajukan KPR dengan jangka waktu lebih panjang. Jika anda punya cukup dana, untuk meringankan cicilan bulanan ini, anda bisa memperbesar uang muka anda, sehingga plafond KPR anda lebih kecil, dan cicilan bulanan termasuk bunga yang harus dibayar juga lebih ringan.

Status Properti (Tanah dan Bangunan)

Ketika anda mengajukan permohonan untuk membeli rumah dengan fasilitas KPR dari bank, sebaiknya anda memastikan dahulu bagaimana status dari tanah dan rumahnya. Hampir semua bank hanya akan menyetujui permohonan anda jika status tanah dan rumahnya sudah bersersertifikat (SHM atau SHGB). Hal ini harus anda perhatikan terutama jika membeli dari penjual perorangan, sementara jika anda membeli dari pihak pengembang biasanya status tanahnya tidak bermasalah. Karena setiap pengembang yang mengajukan kredit modal kerja untuk membangun unit-unit rumah (kredit konstruksi atau kpr indent), pihak bank sudah meminta legalitas lahan yang akan dikelola termasuk legalitas lainnya (Fatwa lahan, IMB, IPL, Izin lokasi, Izin siteplan, Izin tanah makam, Peil banjir, dsb).

Jika status tanah dan bangunan yang akan anda beli belum bersertifikat (masih berupa girik, dsb) sebaiknya anda berkonsultasi dengan account officer, financial advisor atau mungkin berkonsultasi dengan pimpinan bagian perkreditannya, mungkin mereka punya solusi atau skema lain yang bisa dicoba, misalnya biaya provisi lebih besar, biaya asuransi lebih besar, tambahan jaminan lain, atau ada tambahan biaya untuk peningkatan status tanah dan bangunannya. Jika memang bank tidak punya skema untuk membiayia KPR anda karena masalah legalitas properti yang akan anda beli, mintalah sang penjual (utamanya penjual perorangan yang tidak berbadan hukum) untuk meningkatkan status propertinya. Jika tanah+rumahnya sudah dalam proses peningkatan menjadi SHM atau SHGB, mintalah cover note dari notaris untuk meyakinkan bank sehingga pengajuan KPR anda bisa segera diproses.

Ilustrasi dan Skema Pembayaran

Ketika anda mengajukan permohonan untuk KPR, sesuaikan kemampuan bayar anda dengan jangka waktu pelunasan kredit KPR nya. Angsuran bulanan+bunga akan makin kecil jika jangka waktu pelunasannya makin lama. Angsuran bulanan+bunga akan berbeda untuk jangka waktu 5, 10, atau 15 tahun. Mintalah ilustrasi pembayaran angsuran bulanan+bunga kepada account officer dari bank tempat anda mengajukan KPR.

Jika anda membeli rumah dari pengembang yang berbadan usaha atau berbadan hukum (CV dan PT), biasanya mereka membuat semacam tabulasi dengan skema yang berbeda-beda. Dalam tabulasi tersebut akan anda lihat besarnya angsuran bulanan+bunga disesuaikan dengan type rumah yang akan anda beli, luas kavlingan tanah, besarnya uang muka, dan lamanya waktu pelunasan KPR anda. Dari tabulasi yang anda, anda bisa menyesuaikan tipe rumah yang akan anda beli, besarnya uang muka dan lamanya waktu pelunasan KPR anda.

Proses Pelunasan

Kebanyakan orang yang mengajukan kredit (transaksional, konsumtif, KMK, kredit konstruksi, atau KPR) ingin angsuran kreditnya bisa segera selesai dan hutangnya lunas. Jika anda punya niat yang sama, tanyakan pihak bank bagaimana prosedur jika pembayaran dipercepat? Bisakah membayar sejumlah uang untuk mengurangi pokok hutang KPR anda. Ada bank yang mengenakan penalty jika pembayaran dipercepat, atau anda bisa mempercepat pembayaran kredit KPR setelah sekian waktu. Ada juga yang sudah menetapkan besarnya angsuran+bunga setiap bulan, jadi ketika anda ingin mempercepat maka anda harus membayar sesuai dengan besarnya angsuran+bunga yang dikalikan berapa puluh bulan sisa masa pelunasan kredit anda.

Pilihlah skema pelunasan yang paling fleksibel untuk melakukan pelunasan, kumpulkan skema pelunasan dari semua bank bila perlu. Anda bisa mempertimbangkan fasilitas KPR dari bank konvensional ataupun bank syariah, bandingan tingkat suku bunga, skema pembayaran/pengembaliannya, dan pilih yang paling ringan menurut anda.

Biaya Lain-Lain

Ketika anda mengajukan KPR kepada bank, anda harus menyiapkan dana dengan jumlah tertentu diluar dari uang muka. Pihak bank akan mengenakan berbagai biaya kepada nasabah yang akan menerima KPR. Biaya tersebut antara lain; biaya provisi, biaya asuransi, biaya administrasi, biaya pengikatan di notaries, dan biaya lainnya. Jika anda membeli rumah bekas, kemungkiinan ada biaya tambahan seperti; biaya balik nama/BPHTB, biaya cabut berkas, dsb.

Berdasarkan pengalaman saya ketika mengajukan berbagai skema kredit di bank (kredit modal kerja, kredit konstruksi dan kredit transaksional), biaya-biaya ini berbeda setiap bank. Sebagai calon konsumen, tentu akan lebih meringankan jika anda memilih bank dengan biaya yang paling rendah. Cobalah untuk menawar biaya-biaya tersebut, karena ada komponen biaya yang sebenanrnya masih bisa ditawar, misalnya biaya provisi.

Bukti Tanda Terima

Ketika anda menyerahkan sertifikat (SHM, SHGB) anda kepada pihak bank, mintalah kepada account officer atau legal officer mereka tanda bukti penyerahan sertifikat anda. Karena setiap bank bisa jadi berbeda-beda kebijakannya. Ada bank yang langsung memberikan tanda bukti serah terima jaminan, tapi ada juga yang memberikannya setelah proses pengikatan di notaris. Tanyakan pada account officer atau legal officer mereka, apakah ada prosedur atau SOP yang mengharuskan mereka untuk membuat surat tanda terima jaminan atau tidak. Kalau memang prosedur itu ada, sebaiknya anda memintanya walaupun anda sudah kenal dekat dengan account officer atau legal officernya.

Demikianlah artikel yang membahas tentang proses pengajuan KPR untuk membeli rumah anda. Menggunakan jasa bank untuk membeli rumah dengan fasilitas KPR yang mereka sediakan adalah cara yang bijak untuk membeli rumah, mengingat harga rumah dan tanah yang semakin mahal saat ini. Jadilah nasabah yang baik jika anda menggunakan fasilitas KPR dari bank, usahakan selalu memenuhi kewajiban anda, jangan sampai angsuran kredit KPR anda macet, karena bank sebenarnya tidak ingin nasabahnya bermasalah.

Suatu saat anda mungkin akan mengajukan kredit untuk kebutuhan yang lainnya, jangan sampai permohonan kredit anda ditolak karena bermasalah pada saat BI checking. Selamat mengajukan KPR dan semoga rumah baru anda menjadi rumah yang nyaman buat seluruh anggota keluarga Anda.

..

Architectaria – Arsitek dan Perencana

(Jika anda menganggap artikel ini bermanfaat, jika anda menikmati membaca artikel-artikel di web ini, anda dapat berlanggangan untuk membaca artikel ini melalui email. Silahkan klik DISINI jika anda ingin berlangganan membaca artikel dari architectaria.com melalui email).

1 Comment

  1. Zhia

    Pak kalau kita mengajukan permohonan KPR kesemua bank boleh tidak?

    Trus kalo ada 2 atau 3 bank yang menerima permohonan KPR kita, yang mana kira-kira yang kita pilih?

    Kalau KPR dari bank konvensional dan kpr bank syariah menurut bapak bagus yang mana?

    Terima kasih atas tips”nya pak..

Leave a Comment